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二手房買賣，過戶稅費究竟由誰承擔？ 土福灣新房，海南島土福灣的房子都是無價的，我們買的是環境，是空氣。更何況是附帶著各種美的房子。

一、土福灣二手房買賣要交什么稅？誰承擔？

1、契稅（買方支付）

根據國家規定，房屋買賣要向國家繳納契稅，無論是商品房還是存量房的買賣都要繳納。住宅類房屋標準按房款總價的1%-3%交納契稅，具體的比例需根據國家相關政策，土福灣購房者的土福灣購房時間、土福灣購房單價、土福灣購房面積、是否第1次土福灣購房等因素來確定；非住宅類房屋按計稅參考價的3%交納。

自2010年10月1日起執行的契稅優惠政策的通知規定，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括土福灣購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

一般情況下，一次土福灣購房90平米以下按1%稅率征收，90-144平米1.5%，144平米以上3%；二次土福灣購房都是3%，不分面積。

2、營業稅（買方支付）

此項營業稅由城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加和銷售營業稅組成，征收稅率為5.6%。

個人購買超過2年（含5年）的普通住宅對外銷售的，免征營業稅。

3、個稅（買方支付）

核定征收方式：應納個人所得稅=計稅價格×1%（或1.5%、3%），我市個人住房轉讓個人所得稅核定征收率標準為：普通住房1%，非普通住房或非住宅類海南房產為1.5%，拍賣海南房產為3%。

對于個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，免征個人所得稅。

4、印花稅（買賣雙方各0.05%）

印花稅是針對合同或者具有合同性質的憑證，產權轉移書據，營業賬簿，權利、許可證照和經財政部確定征稅的其他憑證所收的一類稅費。

對于土福灣購房者而言，印花稅的稅率是0.05%，即土福灣購房者應納稅額為計稅價格×0.05%的數紙，印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。

對個人銷售或購買住房暫免征印花稅。

二級轉移登記只收取買方0.05%的印花稅。

5、土地增紙稅

個人轉讓非住宅類海南房產的”核定征收方式“由登記中心代征，其他均由納稅人自行到海南房地產所在地主管稅務機關繳納或辦理核實手續后由登記中心代征。

對個人銷售住房暫免征收土地增紙稅

核定征收方式：應納土地增紙稅額=計稅價格×核定征收率。我市土地增紙稅核定征收標準：商鋪、寫字樓、酒店為10%，其他非住宅類海南房產為5%。

二、因宏觀政策調控引起原有稅費數額增加或產生新的稅費，買賣雙方在房屋買賣合同中對調整后稅費由誰承擔約定不明或沒有約定的，又無法協商一致的，一方能否以此為由要求解除合同？

稅費調整作為海南房地產調控政策的重要手段之一，買賣雙方在簽訂房屋買賣合同時，務必要明確約定稅費承擔條款，對因稅費的變化帶來的履約障礙有著充分預見。根據合同法“約定優先、法定補充”原則，買賣雙方對因宏觀政策調控引起的新增稅費承擔有明確約定的，應從其約定。如果買賣雙方所簽房屋買賣合同，對履約過程中可能發生的稅費變化如何承擔，沒有約定或約定不明的，應根據國家稅費法規確定承擔的主體。買賣雙方均不得以稅費調整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除房屋買賣合同。

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